房价，会持续阴跌很多年,请止损！
当前中国的房市、股市和理财（背后是债券市场），你觉得哪个市场最没有希望？
不少人可能会说是A股市场，上证指数15年如一日，动辄都在“保卫3000点”，无数大A股的投资者，都深刻体会过一个段子：
本来想抄底，没想到一下子抄在了半山腰上；
然后再抄底，感觉抄到了地板价，却没想到还有地下室；
抄在地下室的，没想到下面还有地窖；
抄到了地窖的，没想到下面还有地壳；
抄在地壳上的，没想到下面还有地狱；
拼死抄到了地狱里的，结果是死了也没想到：
地狱居然真有十八层！
不过，在我看来，当前A股估值极低的情况下，中国当前最绝望的市场，绝不是股市，而是房市。
至少在两三年之内，中国股市还是有非常大的概率能涨起来一波，至于房市嘛，别说这一两年之内基本不可能涨起来，甚至5年之内、10年之内，都很难再来一波像样的涨幅。
2023年9月，国务院正式印发《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），在房地产市场，这份文件被寄予厚望，市场称之为“新房改”。
新房改核心思想有两点：
一是保障收入一般的群体有房住，打消买不了房的焦虑。
二是让房子回归商品属性，满足改善型的住房需要。
在当前中国的经济环境之下，我个人认为，“新房改”的第一个目标，实现起来整体上没什么大问题，但第二个目标，我觉得难度恐怕不小。
作为过去20年中国人最重要的“投资品”，中国的房子，特别是大城市的房产，早已远超商品属性，怎么可能政策说一句回归商品属性，房子就会自动的去掉金融属性，变成“住宅商品”？
全世界几乎所有国家住房金融化的历史表明，加杠杆买房，是一种棘轮效应，金融属性越来越强是顺着棘轮方向前进，但要是去金融化，可能会要了无数买房人的命……
任何商品，不管房子还是股票，或者是古董文玩，只要被视作金融资产，其价格运行，必然会符合下图的这个规律。
所以，在这里，我要明确说出本文的结论——
不管一线二线三线四线五线六线七线八线城市的房价，在未来很多年里，都会持续阴跌。
房价为什么会涨/会跌？
说白了，就是人和钱这两个因素，有新人拿着钱买房子，“新韭菜”越来越多，越来越茁壮，房价自然就会一路上涨。
只要接盘侠越来越多，不管他们用2个钱包还是6个钱包，从政府到开发商，再到炒房客，一定都是恨不得把他们最后的一滴油都给榨出来……
这，也正是过去20年，中国房地产市场所发生的故事。哪怕以“被平均”的房价指数来看，相比20年前，一线城市房价上涨也上涨了10-15倍，二三线城市房价上涨大约在3-8倍。
到了2022-2023年，中国房价终于到了整体上的价格翻转时刻，这个时候，有人还在那里装模作样的，区分什么一线城市、核心地段，简直要让人笑死。
就像2021年的时候，我们大A股，眼看就要不行了，有人非要强调说什么大蓝筹股，什么“核心资产”，还有上涨空间……
有个屁的上涨空间！
2022年和2023年，那些相信各种“茅指数”核心资产的投资者，脸被打得还不够肿么？
说回房价，我们先来看人的问题。
根据贝壳研究院发布的《2021年新居住消费调查报告》，中国35个大中城市新房和二手房购房者平均年龄约在33.3岁，具体到一线城市，购买新房的平均年龄约为34.4岁，而购买二手房的平均年龄约为35.1岁。
简化一下，我们不妨假定所有买房人的年龄都是33-34岁，这样一来，我们就能够估算出来房价接盘侠的数量。
根据第七次全国人口普查数据，2020年底，我国15-54岁人口数量见下表。
数据来源：国家统计局。
别的事儿不好说，但有一样事儿是确定的——现在30岁的人，3年之后，就是33岁，所以，从上面这个表格中，考虑意外身故的年轻人（约0.49%），我们就可以估算2000年-2038年33-34岁人口的数量。
很“凑巧”，2021-2023年恰好就是2006年以来中国33-34岁人口数量的顶峰——5000万人左右。
一年之后的2024年，33-34岁年轻人人口数量将遽降500万，变成4550万；
两年之后的2025年，33-34岁年轻人人口数量将再降700万，变成3860万；
……
一直下降到2036年，33-34岁年轻人人口数量才会触底，结果是2570万，只有现在的一半左右，然后，会有一个极为弱势的反弹。
从买房人口数量上看，别说一年两年房价涨不了，哪怕再有10年，房价也别想涨了！
如果把全国的房地产看作一家公司的产品的话，从2024年开始，你的客户不仅没有新增，反而开始持续的、大规模的减少，结果你非要告诉我，你将实施差异化战略，某些高端产品销量和价格还会上涨……
你最聪明，你说得对，你是最伟大的企业家！
人的问题说完了，再来看看钱的问题。
作为一种人人可以加杠杆购买，还可以向银行申请持续几十年的贷款，而且，相当一部分的城市居民，都持有2套以上的房产，而且也是当前中国居民最重要的资产，这说明，在当代中国，城市住宅，那是妥妥的金融产品。
既然是金融产品，而且绝大部分人都会加杠杆举债购买，那么，全国居民部门举债的能力，就决定了房市的钱多少。
https://x.com/caijingshujuku/status/1719920768728125641?s=35
当前中国的房市、股市和理财（背后是债券市场），你觉得哪个市场最没有希望？
不少人可能会说是A股市场，上证指数15年如一日，动辄都在“保卫3000点”，无数大A股的投资者，都深刻体会过一个段子：
本来想抄底，没想到一下子抄在了半山腰上；
然后再抄底，感觉抄到了地板价，却没想到还有地下室；
抄在地下室的，没想到下面还有地窖；
抄到了地窖的，没想到下面还有地壳；
抄在地壳上的，没想到下面还有地狱；
拼死抄到了地狱里的，结果是死了也没想到：
地狱居然真有十八层！
不过，在我看来，当前A股估值极低的情况下，中国当前最绝望的市场，绝不是股市，而是房市。
至少在两三年之内，中国股市还是有非常大的概率能涨起来一波，至于房市嘛，别说这一两年之内基本不可能涨起来，甚至5年之内、10年之内，都很难再来一波像样的涨幅。
2023年9月，国务院正式印发《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），在房地产市场，这份文件被寄予厚望，市场称之为“新房改”。
新房改核心思想有两点：
一是保障收入一般的群体有房住，打消买不了房的焦虑。
二是让房子回归商品属性，满足改善型的住房需要。
在当前中国的经济环境之下，我个人认为，“新房改”的第一个目标，实现起来整体上没什么大问题，但第二个目标，我觉得难度恐怕不小。
作为过去20年中国人最重要的“投资品”，中国的房子，特别是大城市的房产，早已远超商品属性，怎么可能政策说一句回归商品属性，房子就会自动的去掉金融属性，变成“住宅商品”？
全世界几乎所有国家住房金融化的历史表明，加杠杆买房，是一种棘轮效应，金融属性越来越强是顺着棘轮方向前进，但要是去金融化，可能会要了无数买房人的命……
任何商品，不管房子还是股票，或者是古董文玩，只要被视作金融资产，其价格运行，必然会符合下图的这个规律。
所以，在这里，我要明确说出本文的结论——
不管一线二线三线四线五线六线七线八线城市的房价，在未来很多年里，都会持续阴跌。
房价为什么会涨/会跌？
说白了，就是人和钱这两个因素，有新人拿着钱买房子，“新韭菜”越来越多，越来越茁壮，房价自然就会一路上涨。
只要接盘侠越来越多，不管他们用2个钱包还是6个钱包，从政府到开发商，再到炒房客，一定都是恨不得把他们最后的一滴油都给榨出来……
这，也正是过去20年，中国房地产市场所发生的故事。哪怕以“被平均”的房价指数来看，相比20年前，一线城市房价上涨也上涨了10-15倍，二三线城市房价上涨大约在3-8倍。
到了2022-2023年，中国房价终于到了整体上的价格翻转时刻，这个时候，有人还在那里装模作样的，区分什么一线城市、核心地段，简直要让人笑死。
就像2021年的时候，我们大A股，眼看就要不行了，有人非要强调说什么大蓝筹股，什么“核心资产”，还有上涨空间……
有个屁的上涨空间！
2022年和2023年，那些相信各种“茅指数”核心资产的投资者，脸被打得还不够肿么？
说回房价，我们先来看人的问题。
根据贝壳研究院发布的《2021年新居住消费调查报告》，中国35个大中城市新房和二手房购房者平均年龄约在33.3岁，具体到一线城市，购买新房的平均年龄约为34.4岁，而购买二手房的平均年龄约为35.1岁。
简化一下，我们不妨假定所有买房人的年龄都是33-34岁，这样一来，我们就能够估算出来房价接盘侠的数量。
根据第七次全国人口普查数据，2020年底，我国15-54岁人口数量见下表。
数据来源：国家统计局。
别的事儿不好说，但有一样事儿是确定的——现在30岁的人，3年之后，就是33岁，所以，从上面这个表格中，考虑意外身故的年轻人（约0.49%），我们就可以估算2000年-2038年33-34岁人口的数量。
很“凑巧”，2021-2023年恰好就是2006年以来中国33-34岁人口数量的顶峰——5000万人左右。
一年之后的2024年，33-34岁年轻人人口数量将遽降500万，变成4550万；
两年之后的2025年，33-34岁年轻人人口数量将再降700万，变成3860万；
……
一直下降到2036年，33-34岁年轻人人口数量才会触底，结果是2570万，只有现在的一半左右，然后，会有一个极为弱势的反弹。
从买房人口数量上看，别说一年两年房价涨不了，哪怕再有10年，房价也别想涨了！
如果把全国的房地产看作一家公司的产品的话，从2024年开始，你的客户不仅没有新增，反而开始持续的、大规模的减少，结果你非要告诉我，你将实施差异化战略，某些高端产品销量和价格还会上涨……
你最聪明，你说得对，你是最伟大的企业家！
人的问题说完了，再来看看钱的问题。
作为一种人人可以加杠杆购买，还可以向银行申请持续几十年的贷款，而且，相当一部分的城市居民，都持有2套以上的房产，而且也是当前中国居民最重要的资产，这说明，在当代中国，城市住宅，那是妥妥的金融产品。
既然是金融产品，而且绝大部分人都会加杠杆举债购买，那么，全国居民部门举债的能力，就决定了房市的钱多少。
https://x.com/caijingshujuku/status/1719920768728125641?s=35
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