استمبادهایی در مورد طرح مالیات بر خانه های خالی

دوستی نادیده اشاره درستی داشت که مالیات بر خانه های خالی اساسا برای نگرفتن است و هدف آن ایجاد درآمد برای دولت نیست، بلکه بیشتر بنا دارد بازار مسکن را سامان دهد و از احتکار آن جلوگیری کند. فرض کنیم امکان شناسایی همه یا بیشتر خانه های خالی وجود داشته باشد و البته میزان مالیات هم به اندازه ای باشد که مشوقی مناسب برای تغییر رفتار مالکان رفتار به حساب آید، چند حدس می توان زد که البته باید آنها را با بررسی های دقیقتر نظری و تجربی آزمود:

۱. میزان تنظیم سندهای صوری اجاره و فروش برای دور زدن قانون و پرداخت نکردن مالیات افزایش می یابد.

۲. جذابیت سرمایه گذاری در مسکن کاهش می یابد و می شود انتظار داشت که در میان مدت و بلندمدت عرضه مسکن به بازار کاهش پیدا کند که با توجه به افزایش بسیار محتمل متقاضیان مسکن قیمت را افزایش خواهد داد. با دو سال متوسط ساخت، هزینه بالا، مقررات و مجوزهای پرشمار و البته پایین بودن نقدشوندگی و پیچیدگی این دارایی، ضرورت حساب و کتاب شاید بیش از نمونه های مشابه است.

۳. نقض حقوق مالکیت افراد است و بر نارضایتی بخشی از شهروندان خواهد افزود. وقتی با طرح های نظیر مالیات بر خانه های خالی حق مالکیت افراد را مورد حمله قرار می دهیم، تولید متاثر خواهد شد و انگیزه افراد کاهش می یابد. یکی از دلایل اقبال "تاریخی" ایرانی ها به مسکن و مستغلات اینست که به طور نسبی دولت مداخله مستقیم کمتری روی آن دارد، وقتی دولت این آخرین سنگر را هم فتح می کند، بعید به نظر برسد شهروندان به این نتیجه برسند که در حوزه های به اصطلاح "مولد" و البته پرریسک تر باید وارد شوند.

۴. گزینه های بدیل سرمایه گذاری، جز مسکن جذابتر می شوند و تقاضای برای آنها افزایش می یابد (طلا، ارزهای معتبر، رمزارزها و مانند آن). شاید خیلی ها ترجیح بدهند حتی همین گزینه مسکن را در کشورهای دیگر با وضعیت مناسب تر ادامه دهند.

۵. مسکن کالایی ناهمگن است در درجات کیفی و اندازه ها و محل های مختلف می تواند تولید شود که واحدهای مختلف، ارزش و قیمت متفاوتی حتی در داخل یک مجموعه ساختمانی یکسان پیدا می کنند. از قرار برآوردهای غیررسمی نشان می دهد که برای مثال در تهران خانه های خالی بیشتر در بخش هایی خاص از شهر (فرض کنیم منطقه یک و دو) متمرکزند و از نظر رده کیفی و متراژ هم خیلی متنوع نیستند، فرض کنیم ساختمان های لوکس و متراژ بزرگ که علی الاصول هر کسی مشتری آن نیست، حتی با عرضه آنها در بازار بعید است کاهش قیمت اساسی در همه بخش های بازار رخ دهد و برای مثال کم درآمدها آنقدر که تبلیغ می شود منتفع شوند. تعداد بنزها را در بازار زیاد کنیم، لزوما زندگی پراید سوارها متحول نمی شود.

به زبان ساده، اگر خانه ای خالی باقی مانده معنایش اینست که در حال حاضر مشتری برای آن به قیمت موردنظر مالک وجود ندارد، مالک مثل هر فروشنده دیگری تمایل دارد جنسش را به بالاترین قیمت با توجه به هزینه فرصت و پیش بینی اش از وضع آینده بفروشد، در اوضاع مناسب، امروز بهتر از فرداست و هر روز که می گذرد هزینه های دارایی او افزایش می یابد و البته از "ارزش" (مطلوبیت) آن کم می شود. پس چرا او خانه اش را خالی نگه می دارد؟ "احتکار" مسکن که قرار نیست تا آخر عمر فرد ادامه پیدا کند. او یحتمل امیدوار است که با وجود هزینه ها، در آینده قیمت بالا رود و سود کند که حق طبیعی اوست. اما چرا سراغ گزینه های بهتر نمی رود، مگر بازار مسکن پربازده ترین بازار است یا هیچ ریسکی ندارد؟ خیر. همان میزان از سرمایه را در یک سرمایه گذاری کم و بیش بدون ریسک 25 درصدی وارد کنی و دستی به آن نزنی طی سه سال دو برابر خواهد شد که به صرفه تر و البته بسیار نقدپذیرتر به نظر می رسد. اینکه چرا برخی ترجیح می دهند علیرغم بهترین گزینه نبودن باز سراغ زمین و مسکن بروند و در دوران کسادی همچنان آن را حفط کنند، ما را در حل مسئله مسکن بسیار یاری خواهد کرد، سوالی که پاسخ آن اصلا ساده نیست، وانگهی سهل کردن تولید مسکن هم دغدغه ای جدی است که اهل فن باید بیشتر در مورد آن بنویسند. والله اعلم

پ.ن: استمباد یعنی استنباط مبنی بر باد! یا همان حدس و گمانه زنی است. کپی رایت این واژه متعلق به محمد قائد روزنامه نگار مشهور است.

کانال راهبرد/امیرحسین خالقی
@RahbordChannel