镜相工作室：大概是什么时候开始，大家觉得“商场不行了”？

蒋昱松：最直观的是2023年疫情结束以来，虽然之前有一些封控，但整体是一个滞后的反馈。对于消费者来说，因为看不到商场的销售数据，最直观的感觉就是，一人流量变少了，二空铺变多了。这两件事又会相互影响。

镜相工作室：作为行业内的人，最大的感受是什么？

蒋昱松：招商变得更困难了。

我现在自家乐器店所在的这个艺术中心，2005年就开业了，占据了非常好的区位。地铁直达，路边的人非常密集，周边配套也非常强大，有图书馆、少年宫，出门走两步就是车道。以这种交通和周边配套成熟度，如果从传统的商业拓展的角度来说，这个位置开一个商业体是必成功无疑的。

但是现在，它的出租率已经惨不忍睹，招不到商，空了一半。这在消费者看来就是萧条了、没落了。

镜相工作室：为什么招商会变得这么难？

蒋昱松：还是供需关系决定的，空铺太多，开店的人少。

像我之前做的项目，出租率从来没有掉到95%以下过，但是到今年9月份我走的时候，已经降到80%以下。

市场上现在空铺非常多，空铺一多，品牌的选择也多。一个品牌开发，以前一周可能就跑3~5个商场，差不多就要定了。现在可以跑完所有的商场，对比完所有的数据，再慢慢选择在哪儿开店。

以前很多品牌都处于高速发展的阶段，店开得很多，容错率也会很高，什么项目都愿意进去开开试试。现在这个阶段过了，投资也在收缩，品牌拿不到投资，就不会开新店扩张。

镜相工作室：空铺率这么高是为什么？

蒋昱松：有两个原因，一是市场下行的时候，商家不好过，需要开源节流，节流就需要降租金，但很多商业体可能没办法配合，或者说没有一个宏观的视角，要跟这帮商铺一起熬过这个周期。比如说，有个商场中有两家1000平以上的主力店要续签，结果商场给人家涨了20%以上的租金，但他们的销售额同比之前是下降了25%的，像这样的情况，商家赚不到钱，自然就不开了。二是很多商家实在支撑不了，比如像资金链断掉了，即便商场降租金，他也不会续了。
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