凭栏：地产库存爆炸了
原创 凭栏欲言 凭栏欲言 2024-03-18 13:16 广东
文：凭栏欲言
今天（3.18）统计局数据，2月末，商品房待售面积（地产库存）75969万平方米，同比增长15.9%。其中，住宅待售面积增长23.8%。

对比一下，2023年12月地产库存67295万平方米，两个月增加了8674万平方米！

对比一下，2015年12月提出“地产去库存”之时，地产库存也不过是71853万平方米！
地产库存爆炸了！
01
2015年，房地产市场持续走弱，在整体宏观环境压力存在的背景下：
1）2014年住建部表示要千方百计去库存，引导少建保障性住房，收购存量房转为公租房、经适房、安置房；
2）2014年930新政，首套利率最低可打7折，非限购城市执行首套贷款首付比例二成、二套贷款首付比例三成；限购城市执行首套贷款比例三成，如果贷款已结清，二套贷款比例也可只付三成。
3）越来越多城市取消限购限贷；
4）2015年2月开始多次降准，并伴随多次降息；
2014—2015年，房地产调控措施不断，但效果似乎乏善可陈，地产库存爆炸式增长，2015年12月地产库存高达7.19亿平方米；
2022—2024年，房地产调控措施不断，但效果似乎乏善可陈，地产库存爆炸式增长，2024年2月地产库存高达7.60亿平方米！
02
2015年救市政策一览：
1）2015年央行降准共5次。2015年2月4日央行降准0.5个百分点，2015年4月20日央行降准1个百分点，2015年6月28日央行降准0.5个百分点，2015年9月6日央行降准0.5个百分点，2015年10月24日央行降准0.5个百分点。
2）2015年央行降息共5次。2015年3月1日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%；2015年5月11日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。2015年6月28日，金融机构一年贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。2015年8月26日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。
3）2年以上普通住房销售免征营业税。2015年3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
4）二套公积金首付比例两次调整。2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。2015年9月1日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例,由原先的最低30%降低至20%。
5）2015年9月30日下午，央行、银监会联合发布通知：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
6）降低住房转让手续费。国家发展改革委、财政部联合发布通知：自2015年10月15日起，新建商品住房转让手续费，由现行每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。
7）房地产交易契税营业税调整。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文，自 2016 年 2 月 22 日起调整房地产交易环节契税、营业税。对个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5% 的税率征收契税。另外，个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的住房对外销售的，免征营业税。
不管是降息降准还是其他措施，2015年地产救市力度都比现在（2022——至今）强很多，但地产库存还是爆炸了……2024年2月，救市力度小得多，地产库存更是爆炸了……
2015年12月，中央经济工作会议提出“房地产去库存”这一重点任务，引起了社会高度关切……
03
“地产去库存”靠“炒”还是靠“住”？
靠住，消费属性具有的特征是越跌越买，也就是需求越多；
靠炒，金融属性具有的特征是越涨越买，也就是需求越多。
2015年出现了一个独特的现象：在高库存的背景下，房价不降反升，随之地产库存成功减少，这一策略被称作“涨价去库存”……

但涨价去库存似乎也引发了一些社会经济问题：
1）居民杠杆率从40%上升至近70%，濒临极限难以再加。
2）居民部门消费能力大幅透支，由于大量收入用于还贷，居民的可支配收入受到挤压，消费对经济的拉动效果下降，这反过来影响长期GDP增长乏力。
3）2014年出生人口1904万，2023年出生人口901万，回头看涨价去库存这几年，出生人口腰斩还有多！出生率、出生人口以及结婚对数大幅下降，与高房价导致的结婚和生育成本上升显然密切相关。
杠杆率、消费透支和人口问题等等因素，还能支持再一波“涨价去库存”吗？
地产库存大概开启了新纪元？
小结：
地产库存反超2015，创出历史最高！
END