ት እቃ በልምድ ምትክ ሊገኝለት የማይችል የሆነ እንደሆነ ወይም የተባለውን ምትክ ለመግዛት ገዥው ላይ ከፍ ያለ ወጪና ችግር የሚያስከትል እንደሆነ በፍ/ብ/ሕ/ቁ 2329 እና 2330 ተደንግጓል፡፡ ገዥውም ውሉ በግዴታ እንዲፈጸምለት የማስገደድ ሀሳብ ያለው መሆኑን በመግለጽ ለሻጭ ቅድሚያ ማስጠንቀቂያ መስጠት አለበት፡፡ እነዚህ ሁኔታዎች ካልተሟሉ ገዥ የሽያጭ ውሉ በፍርድ ኃይል ይፈጸምልኝ ለማለት አይችልም፡፡
የማይንቀሳቀስ ንብረት የሸጠ ሰው ሁለት ግዴታዎች አሉበት፡፡ እነርሱም፥-
1ኛ) የማይንቀሳቀሰውን ንብረት ከሌሎች ሶስተኛ ወገኖች ቁጥጥር ነጻ በማድረግ ለገዥ ማስረከብ ( የፍ/ብ/ሕ/ቁ 2875 እና 2247)፣
2ኛ) የ3ኛ ወገኖች መብት ካለ ለገዥ ማስታወቅ፡፡ የፍ/ብ/ሕ/ቁ 2880 እና 2888 ናቸው፡፡ በመሆኑም የማይንቀሳቀስ ንብረት ገዝቶ የንብረቱ ባለሀብትነት ማስረጃ ተሰጥቶት ያለ ገዥ በማስረጃው ከተመለከተው ንብረት ውስጥ የተወሰነው በሌሎች ሰዎች እጅ ስር ከሆነ ገዥው እነዚህ ሰዎች ቦታውን እንዲለቅቁ ክስ ሲያቀርብባቸው ከውል የመነጨ መብት ይኖረዋል፡፡ ነገር ግን ሻጭ ቦታውን ከ3ኛ ወገን ነጻ አድርጎ የማስረከብ ግዴታ ስላለበት በክርክሩ ተሳታፊ ሊሆን ይገባል፡፡ ( ሰ/መ/ቁ 100395 ቅጽ 20)
ስለዚህ ከዚህ መረዳት እንደሚቻለው ተዋዋይ ወገኖች የሽያጭ ውልን በተመለከተ ያላቸውን አለመግባባት ለመዳኘት አቤቱታ ለፍርድ ቤት ለማቅረብ ይችላሉ፡፡ ይህ አቤቱታ በየትኛው የጊዜ ገደብ ውስጥ ለፍርድ ቤት ሊቀርብ እንደሚገባ ከዚህ በታች ባለው ርዕስ ስር እንመለከታለን፡፡
4. የሽያጭ ውል ይርጋ
በፍ/ብ/ሕ/ቁ 2892 በተጠቀሰው መሰረት የማይንቀሳቀስ ንብረት የገዛ ሰው ውሉ እንደ ቃሉ ዓይነት እንዲፈጸምለት ለማድረግ የተለየ ጥቅም እንዳለው ሆኖ ይገመታል፡፡ ስለዚህ ውሉ እንደ ቃሉ ዓይነት እንዲፈጸምለት ለማስገደድ ይችላል፡፡ ስለሆነም ሻጩ ውሉን እንደ ውሉ ቃል ከመፈጸም መዘግየቱን ከተረዳበት ጊዜ አንስቶ እስከ አንድ ዓመት ድረስ ውሉ እንዲፈጸምለት ካልጠየቀ በቀር ገዥው ውሉን በግዴታ እንዲፈጽም የማድረግ መብቱን ያጣል፡፡ በዚህ ድንጋጌ የእንግሊዘኛው ትርጓሜ the buyer shall lose the right to demand the specific performance of the contract where he fails to demand it within one year after he has ascertain the delay of the seller በማለት ይደነግጋል፡፡ በአማርኛው መዘግየቱን ከተረዳበት በሚለው ቃል እና በእንግሊዘኛው ascertained በሚለው መካከል ልዩነት ያለ ሲሆን የድንጋጌው መንፈስ ገዥው በአንድ አመት ውስጥ እንዲፈጸምለት ለፍርድ ቤት ክስ ማቅረብ ያለበት ሻጭ በሽያጭ ውሉ መሰረት ለመፈጸም ፈቃደኛ አለመሆኑን ካረጋገጠበት ጊዜ ጀምሮ እንደሆነ የእንግሊዘኛውን የቃል አጠቃቀም በማየት ለመረዳት ይቻላል፡፡
ይህን ጉዳይ በተመለከተ የፌዴራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት በሰ/መ/ቁ 38935 በቅጽ 8 ላይ የሕግ ትርጓሜ ሰጥቷል፡፡ ትርጓሜውም በፍ/ብ/ሕ/ቁ 1731(1) እና 1732 መሰረት ተዋዋይ ወገኖች የውሉን ቃል መሰረት በማድረግ ውሉን የመፈጸም ፍላጎትና ቅን ልቦና ያላቸው መሆኑ የውል ሕግ ግምት የሚወስድበት ጉዳይ በመሆኑ ገዥ ሻጩ በሽያጭ ውሉ በገባው የውል ቃል መሰረት እንደሚፈጽም የተለያዩ የተስፋ ቃሎችን ሲሰጠው የቆየ መሆኑ የማስረዳት ግዴታ የለበትም፡፡ በተቃራኒው የፍ/ብ/ህ/ቁ 2892(3) ን ጠቅሶ የሚከራከር ሻጭ ከገዥ ጋር ባደረገው የሽያጭ ውል መሰረት ለመፈጸም ፍላጎት የሌለው መሆኑን ገዥ በማያሻማ ሁኔታ እንዲያውቅና እንዲረዳው ያደረገ መሆኑን የማስረዳት ግዴታ አለበት፡፡ በአጠቃላይ ሻጭ በገባው የሽያጭ ውል ቃል መሰረት ለመፈጸም ፍላጎት የሌለው መሆኑን በማያሻማ ሁኔታ ለገዥ ካሳወቀውና ገዥም ይህንኑ ከተረዳው እና ካረጋገጠ ከአንድ ዓመት በኋላ የውል ይፈጸምልኝ ክስ ገዥ ያቀረበ መሆኑን የማስረዳት ግዴታ የለበትም፡፡ በፍ/ብ/ሕ/ቁ 2892(3) ላይ ያለው ይርጋ ተፈጻሚነት የሚኖረው ገዥ ለሻጭ በውሉ መሰረት የመፈጸም ፍላጎት የሌለው መሆኑን በማያሻማ ሁኔታ ገዥ እንዲያውቀው ያደረገበትን ቀን መነሻ በማድረግ መሆን ይገባዋል፡፡ እንዲሁም የፍ/ብ/ህ/ቁ 2875፣2892(3) እና 2331 ተጣምረው ሲታዩ ውሉ የሚፈጸምበት ቀን በጥብቅ ወይም በቁርጥ የተወሰነ መሆኑ በተገለጸ ጊዜ ነው፡፡ በመሆኑም ሻጭ በውሉ መሰረት የመፈጸም ፍላጎት የሌለው መሆኑን ለገዥ በማያሻማ ሁኔታ ያሳወቀ መሆኑን ባላስረዳበት ሁኔታ ወይም የሽያጭ ውሉ የሚፈጸምበትን ጥብቅ የጊዜ ገደብ ባልገለጸበት ሁኔታ ተፈጻሚነት ያለው የይርጋ ጊዜ በፍ/ብ/ህ/ቁ 2892(3) የተገለጸው ሳይሆን በ1845 የተገለጸው ነው በማለት ትርጓሜ ሰጥቷል፡፡
5. የማይንቀሳቀስ ንብረት የገዛ ሰው ንብረቱን የሚለቅቅበት የሕግ አግባብ
በፍ/ብ/ሕ/ቁ ከ2882-2285 የተደነገጉት ድንጋጌዎች እንዲሁም በፍ/ብ/ሕ/ቁ 2284(2) ላይ ያሉት ድንጋጌዎች ተያይዘው በአንድነት ሲታዩ የተሸጠው የማይንቀሳቀስ ንብረት በሙሉ ወይም በከፊል የሻጩ ኃብት ሳይሆን የሌላ ሰው ኃብት ሆኖ ከተገኘ ገዥው እንደሚነቀል ወይም እንዲለቅቅ የሚደረግ ስለመሆኑ የሚጠቅሱ ናቸው፡፡ ገዥው በህጉ ያለው መፍትሔ ሻጩን መጠየቅ ነው፡፡ የሌላ ሰው ንብረት ንብረቴ ነው ብሎ መሸጥ ከህጉ ጋር የሚቃረን በመሆኑ ህገ ወጥ ነው፡፡ ህገ ወጥ ውል ደግሞ በፍ/ብ/ሕ/ቁ 1716 መሰረት ፈራሽ ነው፡፡ ገዥውም በዚህ ምክንያት ከንብረቱ ይነቀላል ወይም ለሕጋዊ ባለመብቱ እንዲለቅቅ ይደረጋል፡፡ ሻጩ በማጭበርበር ስመ-ንብረቱ በራሱ ስም አስመዝግቦ ቢሆን እንኳ ሻጩ ትክክለኛ ባለይዞታ እስካልሆነ ድረስ ገዥው ንብረቱን ከመልቀቅ አያድነውም፡፡
6. መደምደሚያ
የሽያጭ ውል ማለት በሻጭና በገዥ መሀከል አንድን ነገር አስመልክቶ አንደኛው ወገን የተወሰነ ገንዘብ (price) ለመክፈል ሌላኛው ወገን ደግሞ ዕቃውን ከነ ባለሀብትነቱ ለማስረከብ የሚገቡት ውል ነው፡፡ ሻጭ የማይንቀሳቀስ ንብረት ከሶስተኛ ወገን ይዞታና ቁጥጥር ነጻ በማድረግ የማስረከብ ግዴታ አለበት፡፡ ይህ ግዴታ ገዥ ለሻጭ ከሚሰጠው የመነቀል ዋስትና ግዴታ የተለየ ነው፡፡ ሻጭ ንብረቱ ላይ የሰፈሩትንና በንብረቱ መዝገብ የተመዘገበ መብት የሌላቸውን ሰዎች የማይንቀሳቀስ ንብረት እንዲለቅቁ በማድረግ ለሻጭ የማስረከብ ግዴታ የማይንቀሳቀስ ንብረት ውል በመፈጸም ሂደት ገዥ ለሻጭ ሊያከነውነው የሚገባ የመጀመሪያ ግዴታ ነው፡፡ ሻጩ ውሉን እንደ ውሉ ቃል ከመፈጸም መዘግየቱ ከተረዳበት ጊዜ አንስቶ እስከ አንድ ዓመት ድረስ ውሉ እንዲፈጸምለት ካልጠየቀ በቀር ገዥው ውሉን በግዴታ እንዲፈጸምለት የማድረግ መብቱን ያጣል፡፡ የማይንቀሳቀስ ንብረት በሙሉ ወይም በከፊል የሻጩ ኃብት ሳይሆን የሌላ ሰው ኃብት ሆኖ ከተገኘ ገዥው እንዲነቀል ወይም እንዲለቅቅ የሚደረግ ይሆናል። ገዥው በህጉ ያለው መፍትሔ ሻጩን መጠየቅ ነው፡፡